刘作毅：2015年5月房地产数据分析（全国篇） ——房地产对水泥的影响

上篇文章分析了水泥产量和价格的关系，需求的不足引发水泥用量下降，供需矛盾加剧，最终价格顺势而下，今年的价格下降如此大的幅度，应该不是"恶性竞争"的结果，是供需关系急剧改变所致。而房地产和水泥需求关系紧密，本文就房地产相关指标走势进行分析。

解读房地产土地购置、新开工、销售面积3组数据：

前几年房地产市场高潮期，房地产商积极拿地，抓紧开工，楼没建起来，就开始销售拿钱，可以说是先收钱后交房。

这几年由于房地产市场供需关系发生变化，全国大部分地区，房已建起来了但销不出去，导致新开工和土地购置面积持续走低，而这两组数据直接影响水泥用量。

政府、市场双推进，加快房地产销售

面对房地产快速下滑这一形势，国家采取房地产宽松政策，房地产商加大销售力度，加快存量房的销售，1～5月的销售形势要好于2014年，1～5月房地产销售面积逼近去年同期，5月的销售面积9,612万平方米，是近年来5月最高销售面积，这一趋势正在向好。

房地产新开工、土地购置面积继续下行，直接影响水泥市场

房地产市场目前主要问题是房屋大量积压，促销、压供是当前房地产市场的主导策略。房地产商今年在市场的策略非常明显，一方面，加大销售解决房地产存量问题，加快资金回笼，降低资金风险；另一方面，降低对房地产开发的投入。应该说房地产所采取销售加快、供给降低的市场策略对改善房地产被动处境是非常必要的，但对和房地产相关联的产业就产生了影响，尤其是水泥业。

首先看房地产土地购置面积指标，2011年是高峰，随后一路快速下降，2012年以来一直负增长，尽管2014年略有反弹，但仍是负增长，2015年1～5月的土地购置面积增速更是大幅度下跌。土地购置面积这一先行指标表明，在房地产存量没有明显改善情况下，这一趋势是继续下行。

房地产新开工面积，这一指标和水泥产业紧密关联，在今年的市场上大家更是感受到了这一点，水泥企业来自商混站的单子几乎都较往年减少，减少20～30%的占大多数，更有甚者50%，而商混站的日子更不好过，跑路的不少。

新开工面积下降的幅度较土地购置面积要晚和慢一些，2012年开始出现负增长，2013年略有微弹，2014、2015年都是两位数负增长。这表明房地产为刺激市场销售，大幅度降低新房的供给量，放缓新开工面积的速度。2015年1～5月的新开工的面积较2013年下降30%多。在和房地产、商混产业交流时，认为这一趋势将会持续。

房地产趋势研判

房地产是水泥的上游，房地产的销售、新开工、土地购置面积数据反映出，当前房地产市场主要面临去库存问题，房地产一些二、三线城市房屋的积压甚至在5年以上，所以房地产释放的信号是将去库存放在首位。对水泥产业直接影响的是新开工面积，这已在2012年和2014年非常明显地释放出来，2015年应该更清楚地看到，房地产的拐点已经出现，下行趋势确立。

投资是国家经济发展的三驾马车，国家在去年以来不断出台经济刺激政策，意在稳经济，不致过渡下滑。房地产、基建投资直接关系到水泥产业，在房地产投资下滑背景下，国家在逐步加大基建投资，但区域不一表现不一，投资分析将在下文讨论。

在今年需求下滑背景下，水泥产业一方面在加大防止需求下滑对市场的影响，另一方面，积极开拓海外市场的步伐在加快，国内市场的整合也在加快、加大。应该说市场的起伏必然会引发企业的策略变化，在下行期会有下行期的做法，市场倒逼机制正在形成。

市场不怕变化，就怕不变。但产业的周期性、市场的波动只会加快优胜劣汰、推进产业进步，这就是发展进程，应该说今后市场是在一个更高层次上的发展。市场上升期是挣多挣少的问题；市场下行期，就会遇到退出的问题，因为市场需求会越来越少。大家是否会在一起少吃一口、两口……，这也需要集中度的支持，但提高集中度也需要一个过程，而这个过程就是市场优胜劣汰的过程。