央行救市：中央政府房产调控政策掉头

通常来说，中央政府决策层出台任何一项政策，首先要明确发布此项政策的目的性，按照怎样的步骤推进，以及最终要达到怎样的目标，但房地产调控政策似乎并没有按照这样的预期路线来。

时近2014年最后一个季度，当政策色彩浓烈的房地产调控开始显现成效时，以地方政府终止政策及政策调整两种方式，中央政府主导、持续逾4年的房地产调控已现掉头迹象。

终止政策的阀门由呼和浩特打开，这座人口仅200万，住宅可售库存却高达12万套的二线城市住宅去化周期排在国内所有大中城市之首。6月26日，该市以政府文件的形式宣布正式取消限购。

楼市限购令由北京市在2010年4月推出，以不同形式扩展到全国47个城市花了18个月。而从呼和浩特到三亚，限购令在其中43家城市被终止则只花了仅仅3个月，目前维续者仅有北上广深四城。

当然，北上广深也并非无动于衷，在国庆黄金周的最后一个工作日，北京市住建委即放出消息确定将针对北京市目前执行的普通住宅认定标准进行调整，并同步调整普通住房税收优惠政策。

一刀切的限购政策难以做出实质性松动或取消时，调整普通住宅标准这种刺激力度稍缓的政策也也不失为政府促进楼市转暖的工具。

显然，地方政府的果断措施已得到中央政府的默许或授意。

与取消楼市限购相匹配，同步进行并会起到关键作用的还有自下而上的信贷政策的放宽，央行最终在30日下午宣布放松首套房认定，并确定首套房首付最低30% 贷款利率最低7折。

实际上，在稍早前的几个月，福建、湖北、江西、宁夏已先后加强信贷支持，比如福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。

此外，多地政府还通过放松公积金使用条件，提高公积金贷款额度等方式刺激市场需求。

让地方政府躁动不安的是各地楼市高库存、销量下滑可能带来的企业投资放缓，当然，从财政角度考虑，地方政府也不希望看到房价向下的趋势持续太长时间。

按照各地政府公布的财政数据，2014年已过去的前三季度，出让金累计为1.7万亿，同比大幅下降22%，在国内为数不少的城市中，土地出让金占据地方财政收入最大比例。

当然，这样的糟糕镜框也是源于政府稳定楼市的调控政策。

按照商业研究机构中国指数研究院的对中国重点城市的楼市监测数据，2014年前三季度重点城市住宅成交约10732万平方米，同比大幅下降15.9%。同事根据该机构指数系统对100个城市的全样本调查数据显示住宅平均价格已经连续5个月出现环比下跌，且跌幅不断扩大。

终端市场的低迷传导至上游土地市场。从推出看，今年1-9月全国300个城市各类用地累计推出17.9亿平方米，较去年同期下降16.5%，而成交方面，全国各类用地累计成交14亿平方米，较去年同期下降24%。

具体落地到参与其中的房地产企业，中指院的统计数据显示2014年年1-8月，国内代表性房企平均目标完成率为55%，品牌房企在累计拿地金额同比下降幅度达到33%。

可能让地方政府显得焦虑的是摆在眼前的房屋高库存量。按照国家统计局9月中旬发布的“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米。当然，这个存量是不包括全国的保障性住房。

而若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右，距12个月的警戒线一步之遥。